Tài LiệuTài Liệu Về Kinh Tế Quản Lý

[Download] Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng: Phần 1 – ThS. Nguyễn Thị Nhật Linh – Tải về File Word, PDF

Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng: Phần 1 – ThS. Nguyễn Thị Nhật Linh

Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng: Phần 1 – ThS. Nguyễn Thị Nhật Linh
Nội dung Text: Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng: Phần 1 – ThS. Nguyễn Thị Nhật Linh


Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng: Phần 1 cung cấp cho người học những kiến thức như: Tổng quan về bồi thường và giải phóng mặt bằng; Chính sách pháp luật về bồi thường đất và tài sản khi nhà nước thu hồi đất. Mời các bạn cùng tham khảo!

Bạn đang xem: [Download] Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng: Phần 1 – ThS. Nguyễn Thị Nhật Linh – Tải về File Word, PDF

*Ghi chú: Có 2 link để tải tài liệu, Nếu Link này không download được, các bạn kéo xuống dưới cùng, dùng link 2 để tải tài liệu về máy nhé!
Download tài liệu Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng: Phần 1 – ThS. Nguyễn Thị Nhật Linh File Word, PDF về máy

Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng: Phần 1 – ThS. Nguyễn Thị Nhật Linh

Mô tả tài liệu

Nội dung Text: Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng: Phần 1 – ThS. Nguyễn Thị Nhật Linh

  1. TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
    KHOA TÀI NGUYÊN ĐẤT & MÔI TRƯỜNG NÔNG NGHIỆP

    BÀI GIẢNG
    BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

    Biên soạn: TH.S NGUYỄN THỊ NHẬT LINH

    NĂM 2018

    PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

  2. DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

    ADB Ngân hàng Phát triển Châu Á
    BTHT&GPMB Bồi thường hỗ trợ và Giải phóng mặt bằng
    CNH – HĐH Công nghiệp hóa, hiện đại hóa
    GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
    GPMB Giải phóng mặt bằng
    HDB Trung tâm phát triển nhà
    HĐBT Hội đồng bồi thường
    HSĐC Hồ sơ địa chính
    QSDĐ Quyền sử dụng đất
    UBND Ủy ban nhân dân
    UBMTTQ Ủy ban Mặt trận Tổ quốc
    TN&MT Tài nguyên và môi trường
    TTPTQĐ Trung tâm phát triển quỹ đất
    SLA Singapore Land Authority
    WB Ngân hàng Thế giới

    PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

  3. MỤC LỤC
    CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 6
    1.1. Khái niệm về bồi thường và giải phóng mặt bằng ………………………………………. 6
    1.2. Mục đích, vai trò của bồi thường và GPMB ………………………………………………. 7
    1.2.1. Mục đích
    1.2.2. Vai trò ………………………………………………………………………………………………… 8
    1.3. Đặc điểm của bồi thường giải phóng mặt bằng ………………………………………….. 9
    1.3.1. Tính đa dạng ……………………………………………………………………………………….. 9
    1.3.2. Tính phức tạp ……………………………………………………………………………………… 9
    1.3.3. Tính nhạy cảm …………………………………………………………………………………… 10
    1.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ……… 10
    1.4.1. Yếu tố giá đất ……………………………………………………………………………………. 10
    1.4.2. Yếu tố chính sách ………………………………………………………………………………. 12
    1.4.3. Yếu tố trong nội dung quản lý nhà nước về đất đai ………………………………… 13
    1.5. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước và tổ chức quốc
    tế ………………………………………………………………………………………………………………. 16
    1.5.1. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới . 16
    1.5.2. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư của một số
    tổ chức quốc tế …………………………………………………………………………………………… 27
    1.6. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam qua các thời kỳ …… 28
    1.6.1. Thời kỳ trước năm 1945 ……………………………………………………………………… 28
    1.6.2. Thời kỳ sau cách mạng Tháng 8 năm 1945 đến năm 1975 ……………………… 29
    1.6.3. Thời kỳ sau năm 1975 đến trước sự ra đời Luật Đất đai năm 1993 ………….. 29
    1.6.4. Thời kỳ Sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến trước Luật đất đai 2003 … 30
    1.6.5. Thời kỳ khi ban hành Luật Đất đai 2003 tới trước Luật Đất đai 2013 ………. 31
    CHƯƠNG 2. CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG ĐẤT VÀ TÀI
    SẢN KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ……………………………………………………….. 33
    2.1. Cơ sở pháp lý về bồi thường giải phóng mặt bằng ……………………………………. 33
    2.2. Đối tượng được bồi thường ……………………………………………………………………. 34
    2.3. Nguyên tắc bồi thường ………………………………………………………………………….. 34
    2.4. Điều kiện để được bồi thường ………………………………………………………………… 35
    2.4.1. Đối với hộ gia đình, cá nhân ……………………………………………………………….. 35
    2.4.2. Đối với tổ chức ………………………………………………………………………………….. 40
    2.4.3. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài ……………………………………… 40
    2.5. Chủ thể tham gia bồi thường ………………………………………………………………….. 41
    2.6. Diện tích và giá đất tính bồi thường ………………………………………………………… 41
    2.6.1. Diện tích đất bồi thường ……………………………………………………………………… 41
    2.6.2. Giá đất tính bồi thường ………………………………………………………………………. 42
    2.7. Quy định chi tiết về bồi thường thiệt hại đối với các loại đất khi giải phóng mặt
    bằng ………………………………………………………………………………………………………….. 45

    PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

  4. 2.7.1. Bồi thường với nhóm đất nông nghiệp …………………………………………………. 45
    2.7.2. Bồi thường với nhóm đất phi nông nghiệp ……………………………………………. 50
    2.7.3. Giao đất không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 …………. 57
    2.8. Bồi thường về tài sản gắn liền với đất……………………………………………………… 60
    2.8.1. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi
    Nhà nước thu hồi đất …………………………………………………………………………………… 60
    2.8.2. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu
    hồi đất ……………………………………………………………………………………………………….. 60
    2.8.3. Bồi thường nhà, công trình đối với người đang sử dụng nhà thuộc sở hữu
    Nhà nước …………………………………………………………………………………………………… 62
    2.8.4. Bồi thường cây trồng, vật nuôi…………………………………………………………….. 62
    2.8.5. Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất ………………………….. 63
    2.8.6. Bồi thường về di chuyển mồ mả ………………………………………………………….. 63
    2.8.7. Các trường hợp nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền
    với đất ……………………………………………………………………………………………………….. 63
    CHƯƠNG 3. CHÍNH SÁCH HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU
    HỒI ĐẤT …………………………………………………………………………………………………… 65
    3.1. Khái niệm và nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất …………………………. 65
    3.1.1. Khái niệm hỗ trợ………………………………………………………………………………… 65
    3.1.2. Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ………………………………………….. 65
    3.2. Chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất …………………………………………….. 65
    3.2.1. Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất …………………………………………………….. 65
    3.2.2. Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm …………………………… 70
    3.2.3. Hỗ trợ tái định cư và các khoản hỗ trợ khác ………………………………………….. 73
    3.3. Tái định cư…………………………………………………………………………………………… 76
    3.3.1. Khái niệm tái định cư …………………………………………………………………………. 76
    3.3.2. Quyền của người bị thu đất phải di chuyển chỗ ở ………………………………….. 77
    3.3.3. Nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở …………………………. 77
    3.4. Lập và thực hiện dự án tái định cư ………………………………………………………….. 77
    3.4.1. Điều kiện đối với khu tái định cư …………………………………………………………. 77
    3.4.2. Quy định về việc lập và thực hiện dự án tái định cư……………………………….. 78
    3.4.3. Bố trí tái định cư cho người có đất ở bị thu hồi ……………………………………… 78
    CHƯƠNG 4. TỔ CHỨC THỰC HIỆN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ …………….. 80
    TÁI ĐỊNH CƯ …………………………………………………………………………………………… 80
    4.1. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư …………………………… 80
    4.1.1. Tổ chức phát triển quỹ đất…………………………………………………………………… 80
    4.1.2. Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cấp huyện ……………………………….. 80
    4.2. Trình tự thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư………………………………….. 81
    4.2.1. Lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ………………….. 82
    4.2.2. Điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm ……………………………………………………. 82
    4.2.3. Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chi tiết ……………………………. 82

    PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

  5. 4.2.4. Tổ chức lấy ý kiến và tổng hợp ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái
    định cư ………………………………………………………………………………………………………. 84
    4.2.5. Thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư………. 84
    4.2.6. Tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ………………………… 85
    4.2.7. Quản lý quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng ………………………………………. 86
    4.3. Cưỡng chế thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ……………… 86
    4.3.1. Nguyên tắc và thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế ………………………………. 86
    4.3.2. Cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc………………………………. 86
    4.3.3. Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất ………………………………………….. 87
    4.4. Khiếu nại, khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ………………………… 89
    4.5.2. Kinh phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ………………………………. 92
    4.5.3. Quy định về việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ………………… 93
    4.6. Trách nhiệm tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của các cơ
    quan, đơn vị ở Trung ương và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh …………………………………. 94

    PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

  6. CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
    1.1. Khái niệm về bồi thường và giải phóng mặt bằng
    Theo từ điển tiếng Việt, bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng
    giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể
    khác gây ra.
    Theo từ điển Luật học thì bồi thường là bù đắp những thiệt hại về vật chất,
    tinh thần do mình gây ra cho người khác do không thực hiện, thực hiện chậm, thực
    hiện không đầy đủ một nghĩa vụ dân sự hay do vi phạm pháp luật.
    Bồi thường thiệt hại là việc bên vi phạm bồi thường những tổn thất do hành
    vi vi phạm hợp đồng gây ra cho bên bị vi phạm. Giá trị bồi thường thiệt hại bao
    gồm giá trị tổn thất thực tế, trực tiếp mà bên bị vi phạm phải chịu do bên vi phạm
    gây ra và khoản lợi trực tiếp mà bên bị vi phạm đáng lẽ được hưởng nếu không có
    hành vi vi phạm.
    Theo Điều 42 Luật Đất đai năm 2003, “Nhà nước thu hồi đất của người sử
    dụng đất mà người sử dụng đất có GCNQSDĐ hoặc đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ
    theo Điều 50 của Luật Đất đai thì được bồi thường”.
    Theo Điều 3 Luật Đất đai 2013, “Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại
    giá trị QSDĐ đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất”.
    “Bồi thường đất” là sự đền trả lại tất cả những thiệt hại mà chủ thể gây ra một
    cách tương xứng cho người bị thu hồi đất. Những thiệt hại do thu hồi đất gây ra có
    thể là thiệt hại vật chất hoặc thiệt hại phi vật chất. Vì thế, trong giải phóng mặt
    bằng, cùng với chính sách bồi thường, chính sách hỗ trợ và tái định cư là một phần
    quan trọng trong chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Chính sách
    này nhằm giúp cho người bị thu hồi đất có thể tái lập, ổn định cuộc sống mới do
    những thiệt hại vật chất hoặc thiệt hại phi vật chất của việc thu hồi đất gây ra, mặt
    khác giúp họ giải quyết được những khó khăn khi phải thay đổi nơi ở mới như: đào
    tạo nghề mới, chuyển đổi nghề nghiệp, ổn định đời sống, cấp kinh phí để di dời đến
    địa điểm mới.
    Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc
    di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một
    phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một
    công trình mới. Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành
    Hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ
    đầu tư mới. Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa
    các dự án và liên quan trực tiếp đến các bên tham gia và của toàn xã hội.

    PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

  7. Tại Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
    nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước với vai trò đại diện chủ
    sử hữu trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Nhà nước thực hiện quyền
    định đoạt đối với đất đai như quyết định mục đích sử dụng đất, xét duyệt quy
    hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy định hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất,
    quyết định giao đất, cho thuê đất và định giá đất.
    1.2. Mục đích, vai trò của bồi thường và GPMB
    1.2.1. Mục đích
    1.2.1.1. Tạo quỹ đất đai cần thiết để phát triển cơ sở hạ tầng đáp ứng các nhu cầu
    phát triển
    Ở mỗi một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội cần có một sự phát triển thích
    ứng của hạ tầng kinh tế – xã hội. Với tư cách là phương tiện vật chất kỹ thuật, hạ
    tầng kinh tế xã hội lại trở thành lực lượng sản xuất quyết định đến sự phát triển của
    nền kinh tế – xã hội mà trong đó giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết để dự
    án có được triển khai hay không.
    Hiện nay, nước ta đang trong quá trình thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại
    hóa và đô thị hóa. Vì vậy, bồi thường, giải phóng mặt bằng là một trong những
    công việc quan trọng nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát
    triển như nhu cầu đất đai cho xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng, khu kinh tế,
    khu công nghiệp, khu công nghệ cao, ngoài ra, còn sử dụng cho các cơ sở văn hoá
    giáo dục, thể dục thể thao, đô thị hoá, công nghiệp hóa.
    1.2.1.2.Về mặt tiến độ hoàn thành của dự án
    Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau như: tài
    chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của người dân trong diện
    bị giải toả… Nhưng nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến hành giải
    phóng mặt bằng. Giải phóng mặt bằng thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm
    được thời gian và việc thực hiên dự án có hiệu quả. Ngược lại, giải phóng mặt bằng
    kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ thi công các công trình cũng như chi phí cho dự
    án, có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng.
    Ví dụ, một dự án dự kiến hoàn thành đến hết mùa khô nhưng do giải phóng
    mặt bằng chậm, kéo dài nên việc xây dựng phải tiến hành vào mùa mưa gây khó
    khăn cho việc thi công cũng như tập trung vốn, lao động, công nghệ cho dự án này
    và ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án khác.
    Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng mang tính quyết định tiến độ của
    các dự án, là khâu đầu tiên thực hiện dự án. Có thể nói “giải phóng mặt bằng

    PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

  8. nhanh là một nửa dự án”. Việc làm này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích
    của Nhà nước, của chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến đời sống vật chất cũng như
    tinh thần của người bị thu hồi đất.
    Ví dụ, dự án cải tạo mương Y cụ – Y Khoa thuộc Dự án cải tạo kênh mương
    thoát nước giai đoạn 2 sử dụng nguồn vốn ưu đãi của Cơ quan Hợp tác Quốc tế
    Nhật Bản (JICA) do Ban Quản lí thoát nước (thuộc Sở Xây dựng Hà Nội) đảm
    nhiệm từ năm 2012. Thế nhưng, sau một thời gian triển khai, dự án dừng đột ngột
    và nằm “án binh bất động” khiến người dân sinh sống dọc bờ mương phải hứng
    chịu mùi hôi nồng nặc và tình trạng ô nhiễm dai dẳng.
    Trong thực tế, nhiều dự án bị chậm tiến độ do công tác bồi thường GPMB
    làm chưa tốt như giá bồi thường chưa đáp ứng được nguyện vọng của người sử
    dụng đất, chậm chi trả tiền bồi thường, thiếu công khai minh bạch trong quá trình
    thực hiện…Đó là nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện đông người gây mất ổn định
    chính trị – xã hội ở nhiều địa phương trong cả nước trong thời gian qua.
    1.2.1.3.Về mặt kinh tế của dự án
    Giải phóng mặt bằng thực hiện tốt sẽ góp phần giảm tối đa chi phí cho việc
    giải toả đền bù, có điều kiện tập trung vốn đầu tư cho các công trình khác. Giải
    phóng mặt bằng kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến
    độ dự án dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây và khó khăn cho các nhà đầu tư. Đặc
    biệt, các nhà đầu tư trong nước có nguồn vốn hạn hẹp thì việc quay vòng vốn là rất
    cần thiết để đảm bảo tận dụng cơ hội đấu thầu của các công trình khác.
    Bảng 1.1. Chênh lệch giá đất trước và sau khi kết thúc dự án

    Giá đất trung Giá đất trung bình Mức độ
    Khu vực bình trước dự sau khi dự án kết Chênh lệch tăng (%)
    án (đ/m2) thúc (đ/m2)

    Quận Bình Thạnh 17.000.000 33.500.000 16.500.000 197
    Quận Thủ Đức 13.200.000 24.800.000 11.600.000 188
    (Nguồn: World Bank, 2011)
    1.2.2. Vai trò
    Nếu công tác giải phóng mặt bằng không được thực hiện tốt sẽ xảy ra hiện
    tượng “treo” công trình, chạy theo tiến độ làm cho chất lượng công trình bị giảm,
    các mục tiêu ban đầu không thực hiện được, từ đó gây lãng phí rất lớn cho ngân
    sách Nhà nước. Mặt khác, khi giải quyết không thoả đáng quyền và lợi ích hợp

    PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

  9. pháp của người có đất bị thu hồi sẽ dễ dàng phát sinh những khiếu kiện, đặc biệt là
    những khiếu kiện đông người làm cho tình hình chính trị – xã hội mất ổn định. Cho
    nên, bên cạnh việc đáp ứng yêu cầu đất đai cho phát triển, công tác bồi thường, hỗ
    trợ GPMB cần giải quyết hài hòa giữa các lợi ích khác nhau (quốc gia, nhà đầu tư
    và người sử dụng đất). Mặc dù, thu hồi đất phục vụ cho mục đích quốc gia, phát
    triển kinh tế – xã hội, nhưng đối tượng bị thu hồi đất chịu ảnh hưởng trực tiếp do bị
    mất tư liệu sản xuất, di dời nhà cửa gây bất ổn định đời sống và việc làm.
    Vì thế, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng phải phù hợp với nguyện
    vọng chính đáng của người dân. Ngoài ra, để chính sách đi vào cuộc sống cần có sự
    phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành và các đối tượng có liên quan.
    1.3. Đặc điểm của bồi thường giải phóng mặt bằng
    1.3.1. Tính đa dạng
    Thu hồi đất diễn ra ở nhiều nơi khác nhau, công tác bồi thường có đặc điểm
    đa dạng. Tính đa đạng thể hiện ở sự khác nhau về địa điểm, văn hóa, mật độ dân số,
    giá trị của đất…Tại khu vực đô thị, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị
    đất và tài sản trên đất lớn, ngược lại khu vực ven đô thì mức độ tập trung dân cư
    khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp,
    tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động
    sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp.
    Do đó, mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được
    tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu
    vực và từng dự án cụ thể.
    1.3.2. Tính phức tạp
    Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế –
    xã hội đối với mọi người dân. Đặc biệt đối với khu vực nông thôn, người dân chủ
    yếu sống nhờ vào sản xuất nông nghiệp mà đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng.
    Mặt khác, trình độ học vấn thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn, nên
    tâm lí ngại thay đổi, sợ bất ổn và rủi ro. Cho nên, bồi thường thu hồi đất không chỉ
    đơn giản là chi trả đủ tiền cho người dân mà phải xem xét cả vấn đề đời sống,
    chuyển đổi nghề, đảm bảo việc làm trước mắt và lâu dài, tạo sinh kế bền vững cho
    người dân.
    – Đối với đất ở tính phức tạp được thể hiện rõ hơn do những nguyên nhân
    sau:
    + Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của
    người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.

    PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

  10. + Nguồn gốc sử dụng đất rất phức tạp. Trải qua các thời kỳ với quy định và
    chế độ quản lý khác nhau dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép
    diễn ra thường xuyên; khó xác định mục đích, hạn mức, thiếu các giấy tờ hợp
    chứng minh nguồn gốc;
    + Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái
    định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu;
    + Dân cư một số địa phương sống chủ yếu bằng nghề buôn bán ở mặt đường
    giao thông, nên khi bị thu hồi đất và phải chuyển đến các khu tái định cư mới
    không còn khả năng kinh doanh nên họ không muốn di chuyển.
    Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau có đặc điểm phức tạp riêng,
    vì thế công tác GPMB cần chú ý đến những yếu tố đặc thù để có giải pháp giải
    quyết hợp lí.
    1.3.3. Tính nhạy cảm
    Thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng luôn phát sinh và để lại nhiều
    vấn đề tiêu cực cho xã hội như:
    – Thất nghiệp;
    – Khiếu kiện đông người;
    – Tệ nạn xã hội nảy sinh;
    – Tái định cư chất lượng thấp hoặc không phù hợp nguyện vọng người dân;
    – Nhập cư lên các thành phố;
    – Tham nhũng đất đai.
    1.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
    1.4.1. Yếu tố giá đất
    Hiện nay, ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên
    chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm. Một
    trong những điểm mới của Luật Đất đai 2003 là các quy định về giá đất. Nếu như
    trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai
    khác nhau thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan
    hệ đất đai khác nhau.
    1.4.1.1. Trước khi có Luật Đất đai năm 2003
    Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, giải phóng
    mặt bằng, tái định cư đều được quy định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số
    87/1994/NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định khung giá các
    loại đất; Nghị định số 90/NĐ-CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy
    định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích

    PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

  11. an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị định số
    22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ ban hành quy định về
    đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
    ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng…
    Giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất do UBND tỉnh,
    thành phố trực thuộc Trung ương quyết định trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ
    ban hành kèm theo Nghị định số 87/1994/NĐ-CP. Khung giá đất để tính bồi
    thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Nghị định số 87/1994/NĐ-
    CP đã được áp dụng một thời gian dài cho tới khi có Luật đất đai 2003 ra đời, mặc
    dù trong quá trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh khung giá đất để tính bồi
    thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1, 2 lần đối với đất nông
    nghiệp hạng 1.
    Do vậy, giá đất để tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn
    đến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, GPMB tại các địa phương.
    1.4.1.2. Từ khi có Luật Đất đai 2003 đến trước Luật Đất đai 2013
    Nhà nước quy định giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
    + Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá đất và công
    bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm;
    + Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
    + Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
    khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; góp vốn
    bằng QSDĐ.
    Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá đất và
    công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để bồi
    thường khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, do giá đất mang tính thời điểm, và
    năm sau thường cao hơn năm trước nên người sử dụng đất tâm lí chờ đợi kéo dài
    thời gian nhận bồi thường sang năm sau để áp dụng giá đất mới. Đó cũng là nguyên
    nhân làm chậm bàn giao mặt bằng và ảnh hưởng đến tiến độ dự án.
    Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát
    với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình thực tế cho
    thấy, giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên
    tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp bất cập về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu
    kiện.
    Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá đất,
    bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được quy định khá cụ thể tại Luật

    PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

  12. Đất đai năm 2003. Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo nguyên tắc
    “sát với giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường trong điều kiện bình thường”
    theo quy định tại Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2003.
    Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật Đất đai năm 2003, ngày 16 tháng
    11 năm 2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương
    pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Nghị định này quy định 2 phương
    pháp định giá (phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập) và khung
    giá các loại đất như: khung giá cây hàng năm; cây lâu năm; đất rừng sản xuất, đất
    nuôi trồng thủy sản; đất làm muốn; đất ở tại nông thôn; đất ở tại đô thị; đất sản
    xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn; và đất sản xuất, kinh doanh phi
    nông nghiệp tại đô thị.
    1.4.1.3. Từ khi có Luật Đất đai 2013
    Theo Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5
    năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất, giá đất để tính bồi thường khi Nhà
    nước hồi đất là giá đất cụ thể chứ không phải là bảng giá đất công bố vào ngày 01
    tháng 01 của năm đầu kỳ (bảng giá đất xây dựng định kỳ 05 năm/lần). Giá đất cụ
    thể là quy định mới và cũng là một trong những điểm đổi mới của Luật Đất đai
    2013 về giá đất.
    Vì vậy, khi định giá đất cụ thể để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất,
    người định giá phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của
    Luật Đất đai 2013 và phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1,2,3 và 4
    Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014; kết quả tổng
    hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường để định giá cho phù hợp.
    1.4.2. Yếu tố chính sách
    Chính sách bồi thường, hỗ trợ là là yếu tố quan trọng trong công tác bồi
    thường, GPMB ở nước ta. Do giá đất thấp, cùng với sự thiếu quan tâm của Nhà
    nước đến hậu thu hồi đất như vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp, giải quyết việc
    làm…đã nảy sinh nhiều khiếu kiện đông người, gây bức xúc và mất ổn định tình
    hình chính trị – xã hội. Từ khi Nhà nước có chính sách bồi thường, hỗ trợ theo Nghị
    định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái
    định cư khi Nhà nước thu hồi đất; sau đó đến Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày
    25 tháng 5 năm 2007 của chính phủ về quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng
    nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường,hỗ trợ tái
    định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định số
    69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ, quy định bổ sung về

    PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

  13. quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư; Nghị
    định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chỉnh phủ quy định về bồi
    thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì người dân đồng tình và ủng
    hộ hơn đối với chủ trương thu hồi đất của Nhà nước. Bởi lẽ, ngoài việc bồi thường
    giá trị QSDĐ theo giá thị trường thì Nhà nước còn có chính sách hỗ trợ người sử
    dụng đất để trợ giúp cho người sử dụng đất ổn định đời sống, sản xuất; hỗ trợ đào
    tạo nghề và tìm kiếm việc làm, hỗ trợ di chuyển. Những chính sách này đã làm
    người dân hài lòng, cho nên việc triển khai các dự án bồi thường GPMB cho các dự
    án được thuận lợi hơn, nhanh chóng hơn và giảm thiểu các vụ biểu tình, khiếu kiện
    đông người ở các địa phương.
    Vì vậy, việc ban hành các chính sách bồi thường, hỗ trợ hợp lý sẽ ảnh hưởng
    và quyết định đến sự thành công của các dự án bồi thường, GPMB.
    1.4.3. Yếu tố trong nội dung quản lý nhà nước về đất đai
    1.4.3.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
    tổ chức thực hiện các văn bản đó
    Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của
    nền kinh tế – xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi
    hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và
    phù hợp với tình hình thực tế.
    Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong mấy
    thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó
    không ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2013, Nhà nước đã ban
    hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Chính sách
    bồi thường giải phóng mặt bằng cũng được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa
    đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với
    yêu cầu thực tế triển khai.
    Tuy nhiên, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp Luật Đất đai qua
    các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở.
    Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về
    quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB. Hệ
    thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều,
    mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng
    bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
    1.4.3.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

    PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

  14. Đất đai là nguồn tài nguyên có giới hạn, vì vậy để sử dụng đất đai hợp lý,
    hiệu quả và tiết kiệm thì phải có quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất là
    biện pháp quản lý không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các
    ngành kinh tế – xã hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu
    kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với
    nhiệm vụ CNH – HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng. Thông qua
    việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất căn cứ để lập dự án đầu tư
    xây dựng, mà muốn triển khai dự án thì phải thu hồi đất và bồi thường GPMB.
    Nguyên nhân sâu xa đó chính là do quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa; đô thị
    hóa. Công nghiệp hóa dẫn đến chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang công
    nghiệp; đô thị hóa làm chuyển đổi đất ở nông thôn/đất ở đô thị và đất nông nghiệp
    sang khu đô thị mới, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, công trình văn hóa, du lịch, thể
    thao, y tế, giáo dục, điểm dân cư mới…
    Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất
    đai trên hai khía cạnh:
    – Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
    nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo
    quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có
    quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
    – Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
    giá chuyển nhượng QSDĐ; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
    Tuy nhiên, chất lượng quy hoạch còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính
    khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát
    tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường
    hợp quy hoạch theo phong trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình
    trạng quy hoạch “treo” và dự án “treo”.
    1.4.3.3. Giao đất, cho thuê đất
    Căn cứ vào phương án quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị,
    quy hoạch xây dựng nông thôn mới…); nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia
    đình, cá nhân, cơ quan Nhà nước tiến hành thủ tục giao đất, cho thuê đất. Tuy
    nhiên, trước khi tiến hành thủ tục này thì cơ quan Nhà nước phải thực hiện thu hồi
    đất, bồi thường giải phóng mặt bằng. Cho nên, địa phương càng tiến hành giao đất,
    cho thuê đất (như giao đất, cho thuê đất ở khu kinh tế, khu công nghiệp, cụm công
    nghiệp, dự án nhà ở…) cho nhiều đối tượng, quy mô lớn thì cũng đồng nghĩa với
    hoạt động thu hồi đất nhiều, quy mô đất thu hồi và đối tượng bị ảnh hưởng cũng

    PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

  15. nhiều hơn. Như vậy, giao đất, cho thuê đất gián tiếp ảnh hưởng đến thu hồi, bồi
    thường giải phóng mặt bằng.
    Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất phải căn cứ vào quy hoạch, kế
    hoạch sử dụng đất và các quy hoạch khác. Mặt dù, đây là điều kiện bắt buộc, nhưng
    nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này do chưa nắm bắt và quán triệt
    đúng quy định pháp luật và xảy ra sai phạm về phía chính quyền địa phương.
    1.4.3.4. Lập và quản lý hồ sơ địa chính
    Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống HSĐC có vai trò quan trọng hàng đầu để
    quản lý chặt chẽ đất đai, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai. Vì thế, nếu
    không có HSĐC hoặc HSĐC không đầy đủ đồng bộ, không cập nhật, chỉnh lý
    thường xuyên thì rất khó thể xác định nguồn gốc đất đai như thời gian sử dụng,
    mục đích sử dụng, nghĩa vụ tài chính, chủ sử dụng hợp pháp…Từ đó, dẫn đến khó
    khăn cho việc áp dụng các chính sách bồi thường GPMB.
    1.4.3.5. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận QSDĐ
    Đăng ký đất đai là một nội dung cơ bản quan trọng nhất của hệ thống quản lý
    đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về QSDĐ, bất động sản, đảm bảo những thông
    tin về QSDĐ. Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải
    đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai,
    người sử dụng đất phải đăng ký QSDĐ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cụ
    thể là Văn phòng đăng ký đất đai) và được cấp GCNQSDĐ nếu đủ điều kiện. Chức
    năng của đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc
    thu hồi, chấp thuận và từ chối các quyền về đất đai.
    Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối
    tượng được bồi thường, loại đất, giá đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay,
    công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn nhiều hạn chế, đặc biệt công tác đăng
    ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy,
    mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Địa phương nào làm tốt
    công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận
    lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
    1.4.3.6. Thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai
    Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến quyền
    lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất
    chính. Chính quyền địa phương cấp trên, Hội đồng thẩm định phải có kế hoạch
    thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai

    PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

  16. thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm
    pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân.
    1.4.4. Thị trường bất động sản
    Cùng với sự phát triển cuả nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản được
    hình thành và ngày càng phát triển. Ngày nay, thị trường bất động sản đã trở thành
    một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế
    quốc dân và đã góp phần ổn định xã hội và thúc đầy sự phát triển của nền kinh tế
    nước ta trong thời gian qua và trong tương lai.
    Luật Đất đai 1987 và Pháp lệnh về nhà ở năm 1991 là cơ sở đầu tiên mở
    đường cho thị trường bất động sản hình thành và phát triển. Luật Đất đai năm 2003
    là văn bản pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách đất đai hiện hành trên cơ sở
    tổng kết hoạt động thực tiễn của 17 năm đổi mới, đã quy định chi tiết hơn về các
    điều kiện để hình thành thị trường bất động sản và các hoạt động về tài chính đất
    đai, thể hiện tập trung trong các mục “Tài chính về đất đai và giá đất’, “Quyền sử
    dụng đất trong thị trường bất động sản”.
    Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phấn giảm thiểu
    việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu
    cầu đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất
    có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua
    Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư và bồi thường.
    Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và sẽ tác động tới
    giá đất tính bồi thường, thị trường càng sơ khai thì việc thu hồi đất càng thiếu cơ sở
    thực tiễn để xác định đúng giá trị bồi thường.
    1.5. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước và tổ chức
    quốc tế
    1.5.1. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước trên thế giới
    a. Chính sách của Singapore
    Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư
    nhân về đất đai. Đất do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số còn
    lại thuộc sở hữu tư nhân, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ theo đúng quy hoạch
    sử dụng đất do Nhà nước quy định. Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ
    hoặc căn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở. Chế độ sử dụng đất phổ biến là hợp
    đồng thuê của Nhà nước.
    Sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, Nhà nước tiến hành thu hồi
    đất để triển khai thực hiện. Nhà nước toàn quyền quyết định thu hồi đất, người dân

    PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

  17. có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo luật Thu hồi đất – Land Acquisition Act). Không có
    trường hợp người nông dân tự chuyển nhượng đất cho nhà đầu tư để xây dựng các
    khu dân cư như ở Việt Nam. Lý do là thời gian sử dụng đất khác nhau và Nhà nước
    không cho phép. Mọi việc chuyển nhượng làm thay đổi mục đích sử dụng phải
    thông qua cơ quan nhà nước. Nhà nước đóng vai trò trung gian giữa người sử dụng
    đất và chủ đầu tư, tránh những tiêu cực trong việc bồi thường giải tỏa và không để
    ảnh hưởng xấu đến việc thực hiện dự án theo quy hoạch nói riêng và phát triển kinh
    tế nói chung.
    Chính sách bồi thường tại Singapore được tiến hành thận trọng (nhất là đất
    của tư nhân), có văn bản luật quy định chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi và chính
    sách bồi thường công bằng đối với mọi tổ chức, cá nhân, do đó tạo được sự đồng
    thuận cao trong xã hội. Ở Singapore, tính bình quân, tiền bồi thường chỉ chiếm
    khoảng 9% tổng giá trị đầu tư một dự án (ở Việt Nam có thể đến 70-80%). Kiểm
    soát tốt giá bồi thường là một trong những lý do giúp chương trình phát triền hạ
    tầng và phúc lợi công cộng thành công. Việc giải tỏa di dời ít làm xáo trộn công ăn
    việc làm của người dân, do đất nước Singapore quá nhỏ bé nên việc đi lại thuận
    tiện. Tỷ lệ cưỡng chế chiếm một tỷ trọng không đáng kể (dưới 1%).
    Nguyên tắc thu hồi đất:
    – Thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã
    hội và chỉnh trang đô thị;
    – Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết;
    – Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành
    viên trong Nội các Chính phủ. Sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng,
    việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báo trước cho
    người dân 2-3 năm. Nếu người dân không chịu di đời thì Nhà nước sẽ áp dụng
    cưỡng chế hoặc áp dụng theo Luật Xâm chiếm đất công (State Lands
    Encroachment Act).
    Mức bồi thường thiệt hại:
    Mức bồi thường thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu v.v.
    Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước thì có thể thuê một tổ chức định giá tư
    nhân để định giá lại và chi phí do Nhà nước chịu. Các yếu tố cũng được xem xét
    khi bồi thường là giá trị bất động sản gia tăng do công trình công cộng đi ngang
    qua, Nhà nước sẽ điều tiết. Ngược lại, công trình công cộng ảnh hưởng xấu đến
    mảnh đất thì Nhà nước sẽ tăng bồi thường; hoặc khi bị công trình cắt manh mún

    PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

  18. mảnh đất hiện hữu thì Nhà nước cũng sẽ chi phí để hoàn tất thủ tục cho mảnh đất
    còn lại.
    Tuy nhiên, cũng có những yếu tố không chấp nhận khi tính mức bồi thường,
    cụ thể:
    – Người bị thu hồi đất đòi được thưởng để di dời sớm hoặc muốn ở lại chỗ cũ
    nên đòi tăng bồi thường mới chịu đi;
    – Người bị thu hồi đòi bồi thường để đầu tư thêm vào căn nhà, sau khi đã có
    quyết định giải tỏa (trừ khi căn nhà quá xuống cấp cần được sơn sửa lại);
    – Trong vòng 2 năm công bố giải tỏa mà cố ý xây dựng nhà lớn để đòi bồi
    thường; đòi bồi thường theo giá đã mua (ý định đầu cơ đất);
    – Hoạt động kinh doanh nhưng không có giấy phép, không có căn cứ pháp lý
    để được bồi thường;
    – Tổ chức, cá nhân sử dụng bất động sản bất hợp pháp.
    Phương thức thanh toán khi bồi thường:
    Nhà nước trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ, phần còn lại khi
    hoàn tất việc di dời. Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách về nhà ở, sẽ thu xếp cho
    thuê với giá phù hợp. Ngoài ra, Nhà nước Sigapore còn có các chính sách hỗ trợ
    khác đảm bảo quyền lợi của chủ bất động sản phải di dời. Trong quá trình bồi
    thường, chủ bất động sản có quyền khiếu kiện về giá trị bồi thường. Hội đồng bồi
    thường sẽ là tổ chức quyết định giá trị bồi thường đối với người khởi kiện. Nếu chủ
    bất động sản vẫn không đồng ý có thể đưa vụ việc lên Tòa Thượng thẩm.
    Chính sách hỗ trợ:
    Chính sách hỗ trợ về thiệt hại và tạo điều kiện công ăn, việc làm cho người
    nông dân khi trở thành thị dân (chủ yếu trong thời gian cách đây 20-30 năm). Tuy
    nhiên, do số lượng nông dân không nhiều nên đây không phải là vấn đề nghiêm
    trọng. Đối với các hộ kinh doanh thương mại hoặc cơ sở công nghiệp, hướng bồi
    thường bằng tiền mặt và căn cứ và thu nhập thực tế trước đó. Đối với các cơ sở tôn
    giáo như chùa chiền, nhà thờ khi giải tỏa được bố trí xây dựng mới trên địa điểm và
    diện tích khu đất phù hợp (thường rộng rãi hơn), nhằm phục vụ khu dân cư mới.
    Chính sách tái định cư:
    Chính sách TĐC gắn liền với bố trí nhà ở công (loại nhà do nhà nước xây
    dựng và cung cấp giá rẻ). Đây là một điểm đặc thù và rất độc đáo của thị trường bất
    động sản ở Singapore. Singapore thiết lập một cơ quan gọi là trung tâm phát triển
    nhà (HDB) với chức năng tập trung thực hiện việc cung cấp nhà ở công cho người
    dân, trong đó chủ yếu phục vụ tái định cư.

    PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

  19. Các bước chuẩn bị cho công tác tái định cư:
    Các nhân viên của HDB tiến hành điều tra xã hội học kĩ lưỡng về hộ gia đình
    trước khi triển khai việc tái định cư, trong đó lưu ý về các chi tiết về số thành viên
    trong gia đình kể cả con cái; nguồn thu nhập; nghề nghiệp; nơi làm việc, tình trạng
    pháp lý của bất động sản…. Các đơn vị, tổ chức khác như cơ quan, nhà thờ, cơ sở
    công nghiệp, thương mại … đều được điều tra tỉ mỉ và được đưa vào danh sách tái
    định cư. Việc điều tra tỉ mỉ, thận trọng sẽ tạo bằng chứng chắc chắn cho việc hỗ trợ
    tái định cư chính xác, công bằng.
    Tại đây, cơ quan quản lý đất (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục các hộ thuộc diện
    tái định cư được mua và thuê nhà của Trung tâm phát triển nhà với điều khoản ưu
    đãi về thủ tục mua và thuê, miễn thế chấp v.v. Chính sách cung cấp nhà ở công của
    HDB có phân biệt các trường hợp cụ thể, trong đó ưu tiên công dân Singapore. Nếu
    không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm tiền (khoảng
    1.200 đôla Singapore). Có nhiều loại nhà phù hợp với nhu cầu đa dạng của người
    dân. HDB chủ yếu cung cấp các căn hộ trong các nhà cao tầng. Ngoài ra, còn có
    các căn hộ hạng sang (Executive) hoặc các căn hộ cho người già (Studio
    Apartment). Để hạn chế tình trạng mua đi bán lại và đầu cơ, Chính phủ quy định
    khi người dân mua nhà của HDB phải ở 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ
    khi bán căn nhà thứ nhất) mới được mua căn nhà thứ hai của HDB.
    b. Chính sách của Thái Lan
    Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục
    đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất
    nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo
    giá thị trường cho những người có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về tất
    cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường phải khách
    quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó. Dựa trên các
    quy định này, mỗi ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng đất của
    ngành mình.
    Năm 1987, Thái Lan ban hành Luật Trưng dụng bất động sản (BĐS) áp dụng
    cho việc trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng công cộng, quốc
    phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển
    đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng. Luật
    quy định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường
    các loại tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy định cụ thể
    về trình tự tiến hành bồi thường tái định cư, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị bồi

    PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

  20. thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan,
    ủy ban tính toán bồi thường, tái định cư, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường,
    quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra tòa án.
    Ở Thái Lan, liên quan đến bồi thường giải phóng thì cơ quan điện lực Thái
    Lan là nơi có nhiều dự án bồi thường tái định cư lớn nhất nước, họ đã xây dựng
    chính sách riêng với mục tiêu: “Đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng một mức
    sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lượng và đạt mức tối
    đa nhu cầu, đảm bảo cho những người bị ảnh hưởng có thu nhập cao hơn và được
    tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì vậy thực tế đã tỏ ra hiệu quả
    khi cần thu hồi đất trong nhiều dự án.
    c. Chính sách của Trung Quốc
    Pháp luật đất đai Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với Pháp luật đất đai
    Việt Nam. Tuy nhiên, nhìn tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung
    Quốc rất cao, việc sử dụng đất tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm.
    Do đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên không có chính sách bồi thường
    GPMB khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp. Mặc dù vậy, tùy trường
    hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất. Nhà nước
    chỉ bồi thường cho các công trình gắn liền với đất khi thu hồi đất của các chủ sử
    dụng.
    Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người xử dụng đất biết
    trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa
    chọn các hình thức bồi thường bằng tiền mặt hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Tại Thủ
    đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường
    thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình. Giá bồi
    thường là giá thị trường. Mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu
    vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với
    thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tại chính thị trường đó. Đối
    với đất nông nghiệp, bồi thường theo tính chất của đất và loại đất.
    Về tái định cư, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp
    thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loai căn hộ với các nhu cầu sử dụng
    khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điều kiện
    về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách
    riêng.
    Nguyên tắc nhất quán khi di dời là chỗ ở mới phải tốt hơn chỗ ở cũ. Khu
    TĐC được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối giữa giao thông

    PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma

Download tài liệu Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng: Phần 1 – ThS. Nguyễn Thị Nhật Linh File Word, PDF về máy

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai.

Back to top button